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引用 房产崩盘路线图  

2008-04-30 22:02:46|  分类: 社会广角 |  标签: |举报 |字号 订阅

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阿拉房产崩盘路线图

如果是在香港,房价也许至少已经跌去20%了。因为香港人看房价,最在乎的是地皮的价格。每次拍卖土地,中标价基本能反映出香港房地产市场的价格趋势。可惜,中国的房地产市场还处于幼年期,关注地皮价格的人还不太多,很多鲜明的信号还没有看出来而已。

比如,2005年,全国土地拍卖价款6000亿,2006年达到7670亿,2007年进一步达到1万亿(其中1-11月9100亿)。三年时间,房地产商买地花去了2.3万亿。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看,2000年到2004年基本维持在23%左右,2005年达到27%,2006和2007年降低到25.3%和23.2%。按照最低23%计算,这3年买地花费的钱需要在未来卖出10万亿的房子来。假设开发商的毛利率是30%,那它的成本要达到7万亿。比潘石屹先生说的,1万亿买地、2万亿拆迁安置要少一点。问题就在于,付出2.3万亿土地款后,房地产还有能力再付出4.7万亿造房子吗?假设贷款比例为50%,他们的自有资金能达到2万亿以上吗?要知道,2007年全年的房地产销售才不过3万亿而已。

结果如何?就是房地产商资金链断裂。它的前兆表现,是土地价格率先下跌。去年底以来,广州、厦门、福州、深圳等地先后出现了土地拍卖流拍、价格大幅下跌甚至达到5成的情况。如果在香港,地价一跌,房价立马跟进。而中国大陆呢,却是地价下跌幅度巨大、房价勉力维持。这有点像股票,大幅度上涨到高位后,先横盘一段时间。盘久之后呢,只有崩盘一路。

或曰:开发商如果资金链断裂,房屋供应不是少了吗?市场不是需求很旺盛吗?按照供求关系,应该房价涨才对呀。其实,如果市场总体供应比较少,处于严重供不应求状态,那么,几家开发商倒掉,房子价格当然应该涨。而现实的情况是,房子供应充足、市场卖力疲弱。能反映市场买力疲软的标志,就是去年底的时候,深圳有房产中介公司率先倒闭。为什么?因为卖的房子少了,佣金收少了,中介干不下去了。

一方面,是房子卖得少了,一方面,是土地没人要了。这么明显的标志,不正是房地产价格要暴跌的标志吗?开发商资金紧缺或者资金链断裂后,第一个要做的事情,就是低价卖房、打折卖房以期收回贷款。于是,市场的房屋供应会立即增大、价格会立即下跌。而投资性房产也会在这个时候大量涌向市场。随着经适房大面积应市,房产崩盘,几乎是不可避免的事情。

房产崩盘,会沿循怎样的路线图呢?

1、南方先跌,蔓延到北方。深圳、广州、厦门、福州已经开跌了,很快会沿海北上,下面要开跌的城市将是杭州、上海、青岛、北京。

2、沿海先跌,蔓延到内陆和西部。用不了多久,武汉的房价将轰然倒塌,成都、重庆、西安跟进。

3、大城市先跌,蔓延到小城市。这个规律,几乎不用再解释了吧。

4、低价房先跌,蔓延到豪宅。现在的低价房是最近两年涨幅最大的,所以它们也最先跌。豪宅、市中心的房子历来后跌。

5、下跌步骤。先是新房价格优惠销售,再是新房开盘低价,然后新房降价,再跟随的,是二手房大面积涌出,价格暴跌。

6、价格跌幅。先下跌20-30%,然后无量,横盘,等待买家入场,危机再爆发,价格再跌20-30%。多数房价会跌去50%甚至更多。这就是“矫枉必过正”。

7、调整时间。房产价格的下跌趋势一旦形成,估计会比股市跌幅还要凌厉,不出半年,全国房产大多会跌去3成以上。如果要快一点,整个调整也许在一年之内就会完成。投资性房产根本就没有出手的机会。

8、谁来救市。银行不会出来加大房贷收拾烂摊子的。全国一半的房地产商也许要倒闭。对地产商来说,其实不怕价格跌,怕卖不掉。每一套房子,存在一天,就多一天的资金成本。如果建成的房产一年之内没有卖掉,房产商就撑不住了。大房企的收购整合会在这一阶段拉开序幕。

9、对经济的影响。只要经适房开始建设,对钢材水泥和其他物资的需求就不会减少,对经济的影响并不大。政府卖地的收入会少,一年也许不到5000亿。好在,财政收入暴增。

10、结论。投资性房产,出手越早越好。自己住的房子,跌不跌跟自己又有什么关系呢?还房贷的压力也许会增加,很多人会从百万富翁变成负资产。

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